今日律司
编辑于 2022-05-16
2021年11月10日，位于江苏苏州的一处“凶宅”即将开拍。在拍卖前一天该房屋内进行了24小时的试睡直播，引发大量关注。这处房产公示在司法拍卖平台，位于苏州吴江区，建筑面积82.58m²，将于2021年11月10日10时开拍，截止时间为2021年11月11日10时。起拍价1200000元，保证金240000元，增价幅度6000元。
11月9日上午10点，首次凶宅试睡直播正式开启，法官和试睡员一起来到该处房屋，直播间里围观人数不断在增加，至下午6点4.1万观看，提起凶宅不免让人望而却步，围观者纷纷询问试睡直播的原因、试睡员的心理状态、凶案发生的原因以及拍卖的相关问题。
据法官介绍，所谓凶宅，按照传统观念来说是指发生过非正常死亡事件的房屋，具体到这次拍卖的房屋，是因为房主生前赌博欠下了一些债务，最后选择在自己的房子中烧炭自杀，“作为其遗产的一部分，该房屋由房主的妻子和小孩继承，目前也仍在正常居住中。”法官表示，后来债主起诉到法院，要求继承人在继承遗产的范围内承担责任，判决生效后案件进入执行程序，这处房产作为遗产中重要的部分进行拍卖。
法官解释，这种特殊的房屋在交易当中很容易引起纠纷，有些出卖人会故意隐瞒房屋情况，买受人得知后往往不能接受，但是司法拍卖是秉承公开、公平、公正的原则，在拍卖公告中明确告知房产的详细情况、评估报告、周边情况和存在的瑕疵，充分保障意向购买者的知情权。
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。法拍房的价格通常比市场价低。
一般情况下，有以下几种情况的房产会成为法拍房。
1、由商业贷款产生。
购房人或企业从银行贷款购买房屋，不能按期全数偿还的，银行向法院提起民事诉讼，要求贷款人以拍卖抵押贷款的方式偿还贷款。
2、由民间借贷所产生的。比如：甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，根据规定，乙方不能直接取得抵押房产，也无法通过以物抵债方式达成和解的，只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款，并向法院出示抵押证明或借款协议，向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。
3、出现了司法没收。例如，涉嫌刑事案件及贪污腐败的嫌疑人，没收其名下全部财产，财产属于不动产的，可以依法拍卖，所得价款可以退还国库。
4、无主财产。就是无人认领的财产，拍卖所得需上缴国库。
5、由金融犯罪产生。金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。
法拍房租赁问题：如果房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在问题、是否需要承担额外费用。
法拍房手续及房本问题：以强制执行拍卖的形式购买的，买受人依据法院出具的相关法律文书，办理后期过户手续，无需被执行人（原房主）出面配合。
法拍房税费问题：物业所有欠费由买受人承担、所有涉及税费以当地政策为准、拍卖过程中户口及学区由买受人自行查询核实。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。因为法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方缴纳。
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